Küsimused ja vastused

Maa omanik või

• kui maakasutus ei ole maareformi seadusega ettenähtud korras ümber vormistatud, maksab maamaksu maa kasutaja;
• kui maale on seatud hoonestusõigus, maksab maa omaniku asemel maamaksu hoonestaja;
• kui maale on seatud kasutusvaldus, maksab maa omaniku asemel maamaksu maa kasutusvaldaja;
• riigi- või munitsipaalomandis oleva kinnisasja maavara kaevandamiseks andmise korral maksab maamaksu maa kasutamise õiguse saanud isik.

Aastal 2021 on maksumäär 0,1 - 2,5% maa maksustamise hinnast aastas.
Põllumajandussaaduste tootmiseks kasutatatava maa ja loodusliku rohumaa maksumäär on 0,1-2,0 %
Maksumäärad kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu hiljemalt 31. jaanuariks.

1.jaanuari seisuga on vajalik nelja asjaolu üheaegne esinemine:

• isik peab olema maa omanik või maa kasutaja maamaksuseaduse § 10 mõistes (selle juhendi punktides 1.1–1.4 loetletud isikud);
• maa peab olema elamumaa sihtotstarbega või maatulundusmaa sihtotstarbega maa koosseisu kuulub õuemaa kõlvik;
• maal asub hoone;
• maal asuvas hoones on maa omaniku või maa kasutaja püsiv elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele.

Täpsem info veebis: https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/muud-maksud/maamaks

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.

Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.

Vara müügist saadud tulust võib enne tulumaksustamist maha arvata vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud tulud. Ilma dokumentaalse tõenduseta ei saa kulutust arvesse võtta.

Soetusmaksumus on näiteks:

• Vara soetamiseks tehtud kulu (nt. ostuhind)
• Vara parendamiseks ja täienduseks tehtud kulu (nt. remont)
• Vara soetamisel makstud vahendustasud ja riigilõivud (nt. lepingus kajastatud riigilõiv ja notaritasu, mis on ostja poolt tasutud vara soetamisel)
• Kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud

Võõrandamisega otseselt seotud kulud on näiteks:

• Maakleritasud, vara hindamise tasud
• Müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jm lepingu sõlmimisega seotud tasud
• Metsa majandamiseks tehtud kulud
• Metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud
• Kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud

Vara müügi korral maksustatakse saadud kasu sellel kalendriaastal, millal müügitehingust laekub raha. Kasu tuleb deklareerida järgneva aasta 30.aprilliks. Mugavaim viis esitada tuludeklaratsiooni on elektrooniliselt läbi eMTA iseteeninduse.

• kuni võõrandamiseni elukohana kasutatud eluruumi võõrandamist;
• ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;
  • Eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõiguse erastamise teel
  • Eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõiguse erastamise teel
  • Kinnistu suurus on vähem kui 2 hektarit
• õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamist;
• suvila või aiamaja võõrandamist;
  • Kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit
• pärandvara vastuvõtmist;
  • Kingituse või pärandina saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms) ei kuulu selle saamisel maksustamisele.
  • Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas seda vara kuni võõrandamiseni oma elukohana.
• vara tagasi saamist omandireformi käigus;
  • Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud kasu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamisest saadud kasu, on tulumaksuvaba. Tagastatud metsamaalt kasvava metsa võõrandamisest saadud kasu aga maksustatakse.
• isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamist;
• sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

• Metsamaa on kinnisasi, kus kasvab mets.
• Maksustamine oleneb sellest, kuidas metsamaa on omandatud ja kas seda on ettevõtluses kasutatud.
• Eraisikuna metsakinnistu müümisel on tegemist kasuga vara võõrandamisest.
• Omandireformis tagastatud metsamaa müügilt saadud tulu on maksuvaba, ka siis kui seda kasutati ettevõtluses või võõrandatakse osade kaupa
• Pärandina omastatud kinnisasja võõrandamisel, mis oli ka omandireformis tagastatud maa, on saadud tulu maksuvaba.
• Kinkimise teel omastatud metsamaa müümise puhul on tehtud kulu null. Kui aga kingituse saaja on teinud parenduskulusid, siis saab need lugeda soetamiskuludeks ja saadud tulust maha arvata. Paranduskulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

• Tegemist on ressurssi kasutusõiguse võõrandamisega, mitte kinnisasja võõrandamisega.
• Müües raieõigust kehtib maksuarvestuse erikord, kus tehingust saadud tulu võib hajutada maksude tasumise järgnevale kolmele maksustamisperioodile.
• Näiteks, kui raieõiguse müük toimus 2021. aastal, siis maksustatakse kasu hiljemalt 2024. aasta tuludeklaratsiooni alusel.
• Metsa uuendamiseks tehtud kulud on võimalik tehingust saadud tulult maha arvestada. Kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.
• Tulumaksuga mittemaksustatud toetuste arvelt tehtud kulusid ei saa kasust maha arvata (nt. riigitoetused)
• Alates 2020. on kasvava metsa raieõiguse ja raiutud metsamaterjali võõrandamisest saadud tulu maksustamise reeglistik kehtiv ka Natura 2000 erametsamaa toetusele.
• Natura 2000 erametsamaa toetusega hüvitatakse looduskaitseliste piirangute tõttu saamata jäävat tulu.
• Raieõiguse ja metsamaterjali müügitulu ning Natura 2000 erametsamaa toetuse sellel aastal maksustamiseks valitud kokku summast saab alates 2020. aastast täiendavalt maha arvata kuni 5000 eurot.
• kui võõrandatakse ostetud või kinkimise/pärimise teel omandatud metsamaalt, mis ei ole ettevõtluse objektiks, raieõigust või metsamaterjali või saadakse sellel metsamaale Natura 2000 erametsamaa toetust, siis loetakse saadud kasu kasuks vara võõrandamisest ja deklareeritakse tuludeklaratsiooni vormi A tabelis 6.2 ning maksustamine toimub erikorra alusel.

Tegemist on dokumendiga, mis annab põhjaliku ülevaate metsa hetkeolukorrast ning soovituslikud tööd järgmiseks kümneks aastaks. Metsamajanduskava koosneb põhiliselt kahest osast:

1. Inventeerimine - kujutab endast puude mõõtmist, vaatlust ja loendamist. Välitööde käigus määrab kutsetunnistust omav spetsialist eraldiste kaupa puude liigilise koosseisu, kõrguse, diameetri, vanuse, küpsusastme, kahjustused ja muud olulised parameetrid. Sellest tulenevalt arvutatakse välja, kui palju materjali Teie metsas kasvab ning millise kvaliteediga see on. Seejärel edastab metsakorraldaja ehk taksaator kogutud andmed Keskkonnaagentuurile, kes need omakorda Metsaregistrisse lisab.

2. Soovitustel põhinev plaan, kuidas metsa järgmised 10 aastat jätkusuutlikult majandada. Seal on lähtuvalt Metsaseadusest välja toodud soovituslikud raieliigid ja -ajad ning -mahud, aga ka soovitused metsa uuendamiseks või järeltöödeks. Juhime tähelepanu, et tegemist on just nimelt soovitustega, mis tähendab, et lõpliku majandamise plaani otsustab siiski iga metsaomanik ise.

Metsamajanduskava on eelduseks peaaegu kõikidel raietöödel, kuid kindlasti soovitame seda ka juhul, kui kaalute kinnistu müüki. Värskete inventeerimisandmete põhjal on tunduvalt lihtsam arvutada metsakinnistu või raieõiguse õiglast väärtust nii omanikul kui ka metsandusettevõttel.

Metsamajanduskava hind on üldiselt 15-20€ metsamaa hektari kohta, sõltuvalt kinnistu suurusest, asukohast ja kava koostajast. See summa on tegelikult kaduvväike arvestades metsast saadavat potentsiaalset tulu! Lisaks sellele on võimalik metsamajanduskava koostamise eest riigilt ka toetust saada, mille suurus hetkel on 10€/ha. Täpsemalt saate toetuse kohta lugeda siit: https://www.eramets.ee/toetused/metsa-inventeerimise-toetus/.

Metsamajanduskava tellimiseks peate pöörduma mõne vastavat litsentsi omava ettevõtte poole. Kava tellides tasub kindlasti tähelepanu pöörata ka lubatavale tööde valmimise ajale. Mõistlik on, kui kava koostatakse ca kuu aja jooksul.

Mõned näited tuntumatest on:

• Eesti Metsahindaja - http://www.eestimetsahindaja.ee/
• Metsaekspertiisid - https://metsaekspertiisid.ee/
• Metsaekspert - https://www.metsaekspert.ee/
• Metsakorralduse Büroo - http://www.metsakorraldus.ee/
• Koitmaa metsakorraldus - http://www.koitmaa.ee/

Kogu nimekirja litsentsi omavatest ettevõtetest leiate: https://www.keskkonnaagentuur.ee/et/metsakorraldusettevotted

Metsateatis on metsaseadusega määratud dokument, mis on metsaomanikul vaja esitada Keskkonnaametile raietööde tegemiseks. Kõik Keskkonnaametile esitatud metsateatised menetletakse ja säilitatakse riiklikus metsaregistris.

• Kavandatavate raiete kohta, va. valgustusraie
• Metsaregistrisse kandmata oluliste metsakahjustuste kohta (nt. tormimurd)

Ilma metsateatiseta võib metsaomanik raiuda kuni 20 tihumeetrit puitu kinnisasja kohta aastas.
Tiheasutusalal üksikpuude raieks on vajalik kohaliku omavalitsuse nõusolek.

Metsateatisi on võimalik esitada neljal viisil:

• Elektrooniliselt metsaregistris: https://register.metsad.ee/#/
• Elektrooniliselt täidetud ja digiallkirjastatud Keskkonnaameti e-posti aadressile: info@keskkonnaamet.ee
• Minnes lähimasse Keskkonnaameti kontorisse
• Saata metsateatis postiga Keskkonnaameti kontorisse
  

Videojuhendid metsateatise võtmise kohta on saadaval Keskkonnaameti kodulehel: https://keskkonnaamet.ee/elusloodus-looduskaitse/metsandus/metsateatis-ja-metsaregister

Keskkonnaametil võtab 15-30 päeva, et kontrollida esitatud metsateatist ja selle õiguspärasust.
Kontrollitud ja nõuetekohased teatised kantakse metsaregistrisse.

Kui metsateatis või kavandatud raie ei vasta nõuetele, annab Keskkonnaamet sellest kirjalikult teada üheskoos omapoolsete soovitustega.

Metsateatis kehtib 1 aasta.

E-kinnistusraamat sisaldab andmeid kõikide kinnistute kohta Eestis. Selles saab igaüks kontrollida kinnistu üldandmeid, omanikke, piiranguid, kinnistuid koormavaid hüpoteeke jm.

Siseneda saab eraisikuna kasutades ID-kaarti koos lugejaga või Mobiil-ID.
Lepinguliseks kliendiks on ettevõtted ja asutused, mis vajavad suuremal hulgal usaldusväärset informatsiooni kinnistute kohta. E-kinnistusraamatu andmed on seadusliku jõuga.

Kinnistusraamatu leiab siit.

Riikliku metsaregistri eesmärk on koguda ja säilitada andmeid metsa paiknemise, pindala, tagavara, kasutamise ja seisundi kohta. Vaata siit.

Metsaportaalis on võimalik esitada metsateatisi, vaadata tehtud metsamajanduskava ja võtta välja metsamajanduskava XML-faili metsaomanikuna. Sisse saab logida kasutades ID-kaarti, Mobiil-ID või Smart-ID.

Metsaregistri leiab siit.

Maa-ameti X-GIS kaart hõlmab Eesti kinnistuid, mida on võimalik otsida nii aadressi kui ka katastriüksuse järgi. Kaardil on võimalik vaadata üleujutusalasid, hinna-ja viljakustsoone, kõrgusandmeid ning haldus-ja asutusjaotusi.

Kaardi leiab siit.

Maa-ameti fotoladu koosneb paljudest droonifotodest kinnistutest üle Eesti. Portaalis on võimalik filtreerida aastaid ja klikkides asukohale vaadata droonifotosid. Fotolao leiab siit.

Notar on avalik-õigusliku ameti kandja, kellele riik on andnud õiguse tõestada ja kinnitada õigusliku tähendusega asjaolusid ja sündmusi ning teha muid õiguskindlust tagavaid ametitoiminguid. Notar on füüsiline isik, kes täidab talle riigi poolt seadusega antud avalikku funktsiooni. Vaata siit.

Notar on:

1. Erapooletu ametitoimingute osaliste ja isikute suhtes, kelle õigusi ja huvisid toiming puudutab.
2. Sõltumatu ja allub ainult seadustele ja teistele õigusaktidele ametitoimingute tegemises.
3. Kohustatud hoidma saladust ametitegevusega teatavaks saanud info ja toimingute sisu osas.
4. Isikliku vastutusega süülise rikkumisega tekitatud kahju eest.

Notari ülesanded ja funktsioonid:

1. Nõustamiskohustus selgitada välja olulised asjaolud ning tehingu osaliste eesmärgid, sõnastades notariaalakte selgesõnaliselt, üheselt arusaadavalt ning osaliste tahtele vastavalt.
2. Hoiatamisfunktsiooni käigus ära hoida järelemõtlematuid samme olulistes õigusküsimustes ja väheste õigusteadmistega isikute õiguste ja hüvede kahjustamist.
3. Uurimisfunktsiooni tagades järgida toimingu tegemise nõudeid, sh tuvastada isikusamasus, teo-ja otsusevõime, perekonnaseis ning esindusõigus.
4. Esindusfunktsiooni raames esindada tehinguosalisi avalikes registrites, edastades registritele dokumente.

Ametitoimingud:

• Kinnisvara
  • Enne toimingut soovitatav kindlaks teha, kas tegemist on:
    • Kinnistu, korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõigusega
    • Ainuomandiga (kinnisasi kuulub ühele omanikule või abikaasadele)
    • Kaasomandiga (kinnistusraamatus on mitu omanikku)
      
      Vaata siit.
• Perekond
  • Abielu saab sõlmida igas notaribüroos
    • Vajalik isikut tõendav dokument ja sünnidokument (kui andmed registris puuduvad)
      
      Vaata siit.
• Pärimine. Vaata siit.
• Äriühing. Vaata siit.
• Volikirja tõestamine
• Ärakirjade, väljatrükkide ja allkirjade kinnitamine

Notari põhiliseks tegevuseks on isikute jaoks oluliste tsiviilõiguslike tehingute tõestamine, mis suurendab isikute õiguste kaitset ja kindlustunnet õiguslike küsimuste lahendamisel.

Tõestamise tulemusena valmib notariaalakt, mille originaal säilitatakse notaribüroos. Osapooltele väljastatakse ärakirjad.

Enne tehingu toimumist väljastatakse osapooltele projekt, millega saavad tehingu osalised tutvuda enne notari toimumist.

Notariaalse tehingu tegemiseks kohapeal on tarvis isikut tõendav dokument (ID kaart või pass).

Kaugtõestusega notariaalne tehing hõlmab tehingu tegemist üle videosilla osapoolte ja notari vahel. Vaata siit.

Kaugtõestuse tegemiseks on tarvis:

1. Püsiv internetiühendus
2. Arvuti
3. Töötav videopilt
4. Töötav heli ja mikrofon
5. ID-kaardi olemasolu
6. Iseteenindusse sisselogimiseks: 
   1. ID-kaart koos lugejaga ja PIN1 kood
   2. Smart-ID PIN 1
   3. Mobiil-ID PIN 1
7. Notariaalse tehingu kinnitamiseks:
   1. ID-kaart koos lugejaga ja PIN 2 kood
   2. Mobiil-ID ja PIN 2

NB: Smart-IDga ei saa tehingut allkirjastada!

1. Logida sisse notari iseteenindusse siin.
2. 15 minutit enne kaugtõestuse tehingut tuleb läbi teha näotuvastus
   1. Vajutades “Kinnitan, et olen kaugtõestuseks valmis”
   2. Järgida programmi juhiseid ning teha veebikaamera abil fotod originaal isikuttõendavast dokumendist ja endast
   3. Kui sisse on logitud ID kaardiga, siis näotuvastuseks võib ID-kaardi lugejast eemaldada ja kaamerasse näidata.
   4. Kui näotuvastus on tehtud, programm kontrollib vastavust ja suunab tulemuste ootele. Sel ajal EI TOHI portaalist lahkuda. Kui kõik on vastavuses, suunatakse klient edasi notari videopildi ootele.
   5. Dokumendi allkirjastamiseks peab ID-kaart lugejas olema.
3. Juhend piltidega PDF formaadis leiad siit.